Riscaldamento centralizzato e unifamiliare: contabilizzazione e soppressione

L’impianto di riscaldamento centralizzato è l’impianto comune con il quale il condominio fornisce e distribuisce calore nelle unità in proprietà esclusiva e nelle parti comuni comprese nell’edificio. Esso si compone della centrale termica che produce il calore (caldaia, bruciatore…) e delle strutture volte alla distribuzione del calore (tubazioni, pompe…). Da tali strutture di distribuzione si distaccano le varie diramazioni per i singoli appartamenti e per le parti comuni.

L’assemblea, nel rispetto delle leggi vigenti, cura la gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, decidendone gli orari di accensione, e le spese sono ripartite in parte secondo le tabelle di proprietà – per quanto attiene le spese di conservazione dell’impianto – in parte secondo le apposite tabelle di riscaldamento – per quanto attiene le spese di gestione.

Riscaldamento Contabilizzato

Particolare tipo di riscaldamento centralizzato è il riscaldamento contabilizzato, soluzione di tipo tecnico che consente la regolazione e rilevazione del consumo effettivo di ogni calorifero tramite apposite valvole termostatiche e contatori applicati su ogni termosifone. In questo modo i singoli condomini possono razionalizzare il consumo energetico nella propria unità immobiliare in proprietà esclusiva, regolando la temperatura di ogni zona dell’appartamento, fino al completo azzeramento del consumo del singolo calorifero per stanze che potrebbero non essere mai usate o comunque per i periodi in cui l’appartamento è disabitato.

Con questa tecnica, se usata in modo razionale, si riducono sensibilmente i costi di esercizio del riscaldamento centralizzato condominiale, perché minor spreco di calore si trasforma in minore spreco di carburante e dunque costi di gestione minori. Rimane tuttavia invariata la ripartizione dei costi legati alla proprietà dell’impianto.

Per l’assunzione di una tale forma di riscaldamento, è sufficiente che l’Assemblea condominiale adotti una delibera con il voto favorevole della metà degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Riscaldamento Unifamiliare

Differente dal riscaldamento contabilizzato è il riscaldamento unifamiliare (o autonomo). Con il riscaldamento autonomo ogni unità immobiliare ha una propria centrale termica ed una propria struttura di distribuzione.

L’edificio condominiale può essere costruito con l’impianto di riscaldamento centralizzato o con l’impianto di riscaldamento unifamiliare. Laddove un’assemblea dovesse decidere di trasfomare il centralizzato in autonomo o viceversa, dovrebbe rispettare il quorum deliberativo sancito dall’art.1120 cc per le innovazioni, salvo il caso di trasformazione verso un impianto sistemi che consentano un risparmio energetico tramite l’uso di fonti alternative di energia, quali quelle previste dall’art.1 della L.10/1991, o comunque sia indicata, nella stessa delibera condominiale, la trasformazione in impianti unifamiliari a gas (ai sensi del combinato disposto degli artt. 26, secondo comma, come riformato dalla l.220/2012, ed 8, lett. g, della stessa L.10/1991), in tali casi l’Assemblea condominiale delibera con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Requisito necessario per assumere la decisione con una maggioranza semplice è che l’Assemblea, in sede deliberativa, indichi quale tipo di impianto sarà installato tra quelli previsti dalla L.10/1991. In carenza di tale esplicita indicazione, la delibera di trasformazione sarà nulla. Non è necessario che l’Assemblea, in uno con la decisione di trasformare l’impianto centralizzato, approvi anche il progetto delle opere da compiersi con allegata la relazione tecnica di conformità; è sufficiente che venga indicato il tipo di impianto previsto.

Si rileva dunque come il legislatore abbia voluto chiaramente separare e distinguere il momento decisionale (nel quale viene deliberata la trasformazione) dal momento attuativo (nel quale viene approvato il progetto delle nuove opere da realizzarsi).

• Il momento decisionale, cioè quello con il quale l’assemblea delibera di sopprimere l’impianto preesistente disponendone la sostituzione con impianti autonomi, si conclude con una delibera che deve essere assunta con una maggioranza che deve essere di due terzi delle quote millesimali e la maggioranza dei condomini (nel caso in cui si deliberi la trasformazione verso impianti che non comprendano l’uso dei combustibili “puliti” indicati dalla L.10/1991) oppure con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (nel caso di trasformazione verso impianti disciplinati dalla L.10/1991).
• Il momento attuativo, cioè quello in cui l’Assemblea decide quale tra i vari tipi di impianti possibili deve essere costruito per sostituire l’impianto centralizzato, si conclude con una delibera adottata secondo le consuete norme che regolano il momento di scelta di un preventivo di lavori piuttosto che un altro.

Soppressione dell’impianto di riscaldamento centralizzato

Molto diverso è il caso di una delibera assembleare che decida per la soppressione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, senza prevedere la trasformazione in altro impianto, In tal caso ci si trova di fronte non ad una innovazione volta al risparmio energetico (per la quale basterebbe la maggioranza semplice), non ad una innovazione volta al maggior rendimento, al miglior uso o comunque al miglioramento dell’impianto (per la quale servirebbe una maggioranza qualificata), ma si ha una mera soppressione dell’impianto, rientrante nel divieto sancito dall’art.1120, secondo comma, cc, per il quale sono vietate le delibere che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Una delibera in tal senso è vietata e per ottenere il risultato voluto sarà necessario un atto negoziale tra i condomini, con ovvia necessità dell’unanimità dei consensi.

A tal proposito parte della dottrina distingue tra la delibera che intenda sopprimere il servizio e la delibera che intenda sopprimere l’impianto. Nel caso di soppressione del servizio l’Assemblea condominiale potrebbe deliberare a maggioranza semplice in quanto non si tratterebbe di innovazione (sottoposta alla disciplina dell’art.1120 cc) bensì di regolamentazione dell’uso del bene comune; il non uso sarebbe infatti considerato come una delle modalità di godimento del bene. Nel caso di soppressione dell’impianto, al contrario, ci si troverebbe di fronte ad una innovazione sottoposta alla necessità della maggioranza qualificata.

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Rubrica e video a cura di Euroconference società del gruppo TeamSystem, al quale appartiene anche Danea.

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