L’amministratore di condominio si trova spesso in mezzo a mille richieste provenienti dai singoli proprietari: c’è chi vuole installare un condizionatore, chi desidera una canna fumaria per il camino, chi propone di chiudere una veranda sulle parti comuni.
La domanda classica che sorge è: “Mi rilascia un’autorizzazione per procedere?”
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Lo schema mentale da adottare in caso di richiesta
Il mio consiglio è quello di non fornire mai un’autorizzazione scritta a nome dell’amministratore.
Il motivo è semplice: in assenza di indicazioni contenute nel regolamento condominiale (ed in questo caso, il professionista può rimandare al testo del regolamento) non mi sembra opportuno assumere decisioni che potrebbero essere poi messe in discussione dalla maggioranza.
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La procedura da seguire dovrebbe essere:
- Richiesta scritta del condomino: il proprietario chiede formalmente di apportare la modifica.
- Inserimento all’ordine del giorno: l’amministratore provvede a convocare l’assemblea condominiale straordinaria (se sussistono i presupposti per farlo) o pone la questione in discussione della prima riunione utile.
- Discussione e delibera: i condomini approvano o respingono la proposta (eventualmente con maggioranze specifiche previste dalla legge).
- Verbale: chi non fosse d’accordo con l’esito dell’assemblea, potrà valutare ogni eventuale azione legale.
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Assemblea urgente o prima assemblea utile?
Può capitare che il singolo proprietario pretenda la convocazione immediata di un’assemblea, magari per non perdere i tempi di un incentivo o per ragioni personali.
Il codice civile prevede alcuni casi specifici (ad esempio l’articolo 1120, comma 3 c.c.) in cui è sufficiente la richiesta di un solo condomino per imporre all’amministratore di convocare l’assemblea.
Al di fuori di queste ipotesi, se il condomino non raccoglie il numero di firme necessario (si veda l’art. 66 disp. att.ve c.c.), l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea straordinaria.
Spetta comunque al professionista valutare se la questione meriti una discussione immediata o se possa essere inserita semplicemente nella prima assemblea utile già programmata.
Leggi anche la guida alla convocazione dell’assemblea condominiale.
Nessuna delega in bianco
Quando i condomini insistono affinché l’amministratore conceda un permesso diretto, è utile ricordare che non esiste una norma che lo obblighi a farlo.
Anzi, concedere permessi senza una delibera chiara potrebbe esporre l’amministratore al rischio di contestazioni.
È il classico caso in cui l’amministratore si trova poi “nel mirino” di altri condomini, i quali potrebbero accusarlo di aver permesso opere lesive del decoro architettonico o delle strutture comuni.
A maggior ragione, chi amministra ha il dovere di ricordare eventuali disposizioni del regolamento condominiale: ad esempio, i colori delle tende, la tipologia di condizionatore e la sua collocazione esterna.
È necessaria l’autorizzazione per intervenire sulle parti comuni?
La questione centrale, quando un singolo proprietario intende effettuare un intervento che influisce sulle parti comuni, è se sia necessaria l’approvazione dell’assemblea.
Ferma la verifica circa l’esistenza di eventuali vincoli regolamentari e/o contrattuali, se un’opera si conforma ai criteri di cui all’art. 1102 c.c. (secondo l’interpretazione data dalla giurisprudenza), non è richiesta alcuna autorizzazione da parte della maggioranza dei condomini.
Il problema è quello di capire se un determinato intervento rientri o non rientri in tale categoria: in tanti casi l’interpretazione diventa molto soggettiva ed una parola definitiva può essere data solo dal giudice.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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