Reperibilità dell’amministratore di condominio: quali sono gli obblighi?

La reperibilità dell’amministratore di condominio è un tema piuttosto discusso tra i condòmini, soprattutto nel momento in cui essi si rendono conto di aver bisogno di un intervento dell’amministratore proprio mentre quest’ultimo è in ferie.

La domanda che ci poniamo è, pertanto, se l’amministratore di condominio debba essere sempre reperibile o se – al contrario – sia legittimato a prendersi le ferie senza garantire la propria disponibilità ai condomini amministrati.

Si tratta di un quesito non certo privo di rilievo, considerato che dalla corretta definizione della reperibilità dell’amministratore di condominio discenderanno una serie di doveri in capo ad egli.

Facciamo chiarezza sull’argomento.

Inquadriamo il rapporto tra amministratore e condominio

Nel silenzio di una specifica disciplina riguardo la gestione del rapporto tra amministratore e condominio, possiamo fornire una risposta ricordando che – in qualità di libero professionista – l’amministratore instaura con il suo committente (il condominio) un contratto di mandato.

Regolamentato dall’art. 1703 del codice civile, il mandato è il contratto con cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

Per sua natura, il mandato è un contratto consensuale a effetti obbligatori (produce i suoi effetti nel momento dello scambio del consenso), e può essere sia oneroso (come tipicamente avviene nel caso di un mandato all’amministratore condominiale), sia gratuito.

Tutto ciò chiarito, se nel contratto di mandato le parti non hanno previsto nulla sulla reperibilità, si può fare riferimento all’art. 1710 del codice civile.

Secondo tale articolo, il mandatario (in questo caso, l’amministratore di condominio) è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ed è tenuto a rendere note al mandante (il condominio) le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

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La diligenza del buon padre di famiglia

A questo punto ci si può domandare che cosa significhi la diligenza del buon padre di famiglia e in che modo possa essere declinata sulla figura dell’amministratore.

Ebbene, possiamo certamente condividere come la diligenza del buon padre di famiglia consista nell’applicazione di una diligenza superiore alla media: all’amministratore, in qualità di professionista esperto del settore, sarà dunque richiesta una particolare attenzione e una specifica cura per gli interessi del condominio.

Di conseguenza, all’amministratore sarà sempre richiesto di svolgere la sua attività in modo serio, coerente e professionale.

L’amministratore è obbligato alla reperibilità?

Rimane dunque da chiarire se la diligenza del buon padre di famiglia preveda che l’amministratore sia sempre reperibile o meno.

Per comprenderlo, proviamo a distinguere la reperibilità dell’amministratore fuori dall’orario di lavoro dalla reperibilità dell’amministratore nei periodi di assenza prolungata o ferie comunicate.

Per quanto concerne la prima ipotesi, l’obbligo della reperibilità riguarda esclusivamente le situazioni straordinarie e urgenti che necessitano di un intervento tempestivo da parte dell’amministratore.

Per esempio, è una situazione straordinaria quella degli interventi che conseguono a un distacco di una parte delle mura dello stabile, che pone a serio rischio la sicurezza delle persone.

In una situazione come questa è bene che l’amministrare condominiale si renda reperibile. Nei casi invece in cui non vi sono urgenze (ad esempio in caso di lavori di manutenzione del condominio), non è necessario che lo sia.

Le cose sono però un po’ diverse nel momento in cui l’amministratore vada per le sue meritate ferie.

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Le buone prassi dell’amministratore quando è in ferie o in vacanza

Il fatto che l’amministratore debba essere reperibile per questioni di urgenza non significa che non possa assentarsi per ferie o altre incombenze.

Al fine di rispettare la diligenza che gli è richiesta, però, è in questi casi importante che l’amministratore adotti una serie di iniziative che permettano ai condòmini di procedere in maniera autonoma dinanzi alcune situazioni che potrebbero presentarsi.

Ecco, dunque, che tra le buone prassi dell’amministratore quando è in ferie o in vacanza rientra sicuramente la necessità di adempiere a tutte le scadenze previste nel suo periodo di assenza (come le utenze condominiali, qualora non siano canalizzate sul conto corrente intestato al condominio).

È inoltre consigliabile che l’amministratore informi in anticipo della sua assenza ed esponga in bacheca condominiale i recapiti dei fornitori e dei manutentori, permettendo così ai condòmini di poterli contattare in caso di guasti improvvisi.

È peraltro in tale ipotesi necessario che i manutentori esprimano il proprio assenso a vedere i propri nominativi e riferimenti telefonici esposti in bacheca.

Infine, è frequente l’abitudine di nominare un referente, ovvero un collaboratore all’interno del proprio studio (o tra i partner) che possa fare le veci dell’amministratore durante il periodo di sua assenza e che possa dunque rispondere puntualmente alle esigenze che il condominio dovesse manifestare.