Le azioni giudiziali vanno ben ponderate

Una delle domande che spesso mi viene posta dagli amministratori riguarda situazioni dove l’assemblea chiede di procedere giudizialmente nei confronti di uno dei condòmini il quale ha apportato una modifica alle parti comuni. Cerco di far capire ai proprietari che agire giudizialmente ha dei costi e dei rischi; decidere se attivare o meno un’azione legale deve essere soppesato, quanto meno per avere un’idea del rapporto costi / benefici.

Tali riflessioni diventano ancora più importanti quando il tema del contendere riguarda le modalità d’uso delle parti comuni; cerco di spiegarmi meglio affrontando due diversi profili d’indagine: la discrezionalità del magistrato e l’ambito di applicazione dell’art. 1102 c.c.

Discrezionalità del magistrato

Le norme condominiali, come ogni altra legge, sono soggette all’interpretazione dei giuristi e un principio affermato dal codice civile può essere letto in modi totalmente differenti (esempio: nel 2019, anni dopo la riforma del condominio, ho letto sentenze le quali davano tre diverse interpretazioni della norma relativa alla durata dell’incarico di amministratore).

Tale discrezionalità emerge ancora di più quando affrontiamo tematiche quali la “violazione del decoro architettonico” o quando il giudicante si trova di fronte a soluzioni architettoniche peculiari le quali rendono indubbiamente più difficile la ripartizione di una spesa.

Ambito di applicazione dell’art. 1102 c.c.

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L’articolo 1102 c.c. prevede la possibilità per ogni condomino di utilizzare le parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Ritengo che nel corso degli ultimi quindici anni le maglie dell’art. 1102 c.c. si siano allargate fino a ritenere lecite modifiche che prima non erano considerate tali.

Ad esempio, la giurisprudenza maggioritaria ritiene che il singolo condominio possa: apporre una canna fumaria sulla facciata, trasformare una finestra in porta finestra, realizzare una piccola terrazza a tasca, realizzare un’apertura sulla pubblica via (…).

Ovviamente tali opere sono soggette a tutti i vincoli previsti dalla legge (1120 c.c. e 1102 c.c.) e ogni caso è oggetto di valutazione specifica (non mancano sentenze le quali hanno ritenuto non applicabile l’art. 1102 c.c. ad ipotesi dell’elenco di cui al paragrafo precedente).

La fattispecie concreta

Un esempio concreto di quanto sopra descritto riguarda il caso di un condomino il quale ha trasformato una finestra di sua proprietà in porta finestra; il condominio ha agito nei suoi confronti in via d’urgenza al fine di ordinare il ripristino della situazione originaria. Il giudice ha però valutato che non vi fossero i presupposti per accogliere la richiesta del condominio e ha condannato il condominio al rimborso delle spese legali.

Ordinanza 24.05.2021 del Tribunale di Mantova:

“in tema di condominio, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale”.

In conclusione, raccomando ai condomini di valutare attentamente i costi e i rischi di ogni azione al fine di procedere con maggior consapevolezza, eventualmente tentando di trovare un accordo stragiudiziale.