Bilancio di condominio: definizione, contenuto e termini

Il bilancio di condominio, o rendiconto, è un documento contabile di fondamentale del condominio, considerato che è una fotografia del suo stato economico e patrimoniale.

Inoltre, ai sensi della legge 220/2012 (riforma del condominio), in sede di approvazione del consuntivo di una gestione ordinaria, l’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto contabile del condominio.

Ma cos’è il bilancio condominiale? Quali parti lo compongono?

Proviamo a riassumere in brevità tutto quello che bisognerebbe sapere su questo documento e quali sono i suoi contenuti obbligatori per legge.

Cos’è il bilancio del condominio (o rendiconto condominiale)

Il bilancio condominiale (o rendiconto condominiale) può essere definito come il documento in cui l’amministratore ha il compito di rendere conto della propria gestione attraverso l’evidenza delle spese effettuate nel corso dell’anno, del modo con cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse e delle eventuali pendenze che residuano alla fine del periodo.

La base legale di questo documento si trova nel Codice Civile, all’articolo 1130 bis, che ne stabilisce:

• il contenuto: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.”
• Le parti di cui è composto: “un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
• Il ruolo dell’assemblea condominiale, la procedura di deliberazione del rendiconto e i diritti dei condòmini.
• I termini di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi “per dieci anni dalla data della relativa registrazione”

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Rendiconto condominiale: il ruolo dell’amministratore

L’articolo 1130 c.c. (attribuzioni dell’amministratore) impone all’amministratore di rendere conto della propria gestione tramite il rendiconto condominiale annuale.

Dovrà poi convocare l’assemblea condominiale per la relativa approvazione, che avverrà con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

A cosa serve il bilancio condominiale

L’obiettivo principale del bilancio condominiale è di rappresentare in modo chiaro le spese effettuate, le risorse finanziarie gestite e le pendenze di fine periodo.

Rappresenta quindi una fotografia puntuale dello stato economico, finanziario e patrimoniale del condominio.

Non solo: questo documento – se regolarmente approvato con il relativo piano di riparto – è titolo sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo nonostante opposizione, divenendo così strumento fondamentale per le azioni contro i condòmini morosi.

Bilancio di condominio consuntivo e preventivo: le differenze

Nei termini sopra esposti, il bilancio condominiale è un documento consuntivo che fotografa la situazione economica del condominio al termine del periodo di gestione.

Tuttavia, nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione precedente, si procede generalmente anche all’approvazione del bilancio preventivo per la gestione corrente.

Le differenze tra i due documenti sono le seguenti:

• bilancio consuntivo: rappresenta il rendiconto della gestione conclusa e si basa sulle spese realmente sostenute dal condominio, con attribuzione delle quote calcolata con precisione.
• bilancio preventivo: è un documento che stima le spese ancora da sostenere nella gestione in corso e include il piano di riparto per l’anno corrente, ovvero l’elenco delle rate da versare per ciascun condomino.

Il bilancio preventivo condominiale può essere considerato una sorta di “budget” predisposto dall’amministratore per la gestione corrente.

Esso riporta le rate che i condòmini devono versare anticipatamente rispetto al periodo di riferimento, con periodicità da stabilirsi nel regolamento condominiale o, in sua assenza, da una delibera condominiale o secondo consuetudine.

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Cosa contiene un rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale è di norma strutturato in 4 parti:

• relazione dell’amministratore sull’andamento dell’anno e sul condominio in generale;
• movimenti finanziari del condominio, con indicazione della cassa iniziale e di quella finale, coincidente con il saldo del conto corrente, oltre alla situazione patrimoniale che riassume i fondi a disposizione, i debiti e i crediti;
• elenco delle spese per fornitore e per tabella millesimale applicata, relative alla singola gestione;
• registro di contabilità, con annotazione in ordine cronologico – entro 30 giorni dall’operazione – di tutti i movimenti in entrata e in uscita.

I termini del bilancio consuntivo di condominio

Come si legge nel già citato 1130 c.c., l’amministratore di condominio deve redigere il rendiconto condominiale e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Leggi anche la guida Danea per gli amministratori di condominio: quali sono i requisiti e le principali norme sulla professione.

L’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea

Affinché il rendiconto possa essere considerato effettivo, è essenziale che venga approvato dall’assemblea, con delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

In assenza di questa approvazione, il rendiconto consuntivo non ha alcun valore legale come documento.

Di conseguenza, i condòmini dovranno continuare a versare le quote in base all’ultimo bilancio preventivo di gestione approvato dall’assemblea, e non sarà possibile richiedere ai proprietari il saldo della gestione conclusa.

Tuttavia, la mancata approvazione del rendiconto non pone però i condòmini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni. Questi potranno dunque attivarsi sia nei confronti dell’intero condominio sia contro i singoli proprietari.

Va ricordato che il condominio non possiede una natura giuridica distinta da quella dei singoli condòmini proprietari e che dunque ogni debito del condominio è un debito di tutti i condòmini.

Non tutti i condòmini, però, sono identici agli occhi dei creditori. La riforma del condominio ha infatti previsto che il creditore ha l’obbligo di aggredire per primi i creditori che risultano morosi nei confronti del condominio.

Solo se tale azione risulta insufficiente per soddisfare i propri crediti, sarà possibile procedere nei confronti dei condòmini che sono invece in regola con i pagamenti.

Leggi la guida alla convocazione dell’assemblea condominiale.

La correzione di un bilancio sbagliato

Il condòmino che ritiene errato il rendiconto condominiale, a condizione che non abbia espresso voto favorevole alla sua approvazione, ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace.

Il termine decorre dalla data della riunione per i partecipanti e dalla notifica del verbale per gli assenti.

Nel caso in cui il bilancio condominiale risulti falso o redatto in modo tale da nascondere somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli proprietari, si può evidentemente ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie per dimostrarne la nullità.

Infine, qualora la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea, rappresentante almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ritenga che il bilancio sia inesatto, può decidere di nominare un revisore condominiale.

Quest’ultimo potrà procedere con la ricostruzione della contabilità condominiale e la produzione di un nuovo rendiconto.