Le delibere condominiali rappresentano le decisioni assunte dall’assemblea del condominio, l’organo decisionale principale.
Una volta approvate, le delibere sono vincolanti per la generalità dei condòmini (pertanto, anche per quelli assenti, astenuti o dissenzienti) e devono essere verbalizzate e trascritte nel registro dei verbali.
Ma cosa deve fare l’amministratore condominiale dopo la loro adozione? Quali sono i rischi che corre in caso di mancata esecuzione di una delibera? E come può assicurarsi che tutte le decisioni vengano attuate?
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L’obbligo di esecuzione delle delibere da parte dell’amministratore di condominio
A dare una prima risposta ai quesiti è l’art. 1130 co. 1 c.c., secondo cui l’amministratore deve “eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio”.
L’esecuzione delle delibere condominiali è quindi un’attività che rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore.
Da ciò discendono dirette conseguenze sulla legittimazione processuale dello stesso amministratore, che per l’esecuzione delle delibere condominiali può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro i terzi, senza doversi munire di specifica autorizzazione dell’assemblea (Cass. n. 11841/2012).
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Tempi per l’esecuzione di una delibera condominiale
Le delibere condominiali sono immediatamente esecutive.
Naturalmente, questo non significa che l’amministratore debba necessariamente dare concreta realizzazione del loro contenuto fin nei minuti successivi alla loro assunzione.
Infatti, la legge non dice nulla dice sui tempi precisi per l’esecuzione delle delibere condominiali: l’amministratore può dunque tenere in considerazione le ordinarie tempistiche operative.
Inoltre, è possibile che i tempi siano scanditi all’interno della stessa delibera, che può ad esempio stabilire che un lavoro debba essere effettuato entro la fine dell’anno.
È utile ricordare che nel caso di delibere assembleari annullabili, il ricorso da parte dei condòmini dissenzienti o astenuti deve essere proposto entro 30 giorni, che decorrono dal momento dell’adozione della delibera. Per gli assenti, invece, i termini decorrono dal momento della comunicazione del verbale.
Le delibere nulle possono invece essere impugnate in ogni momento.
Si precisa che le delibere nulle sono “prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto”.
Le delibere annullabili sono, invece, quelle con “vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (Cass. sent. n. 4806/05).
Il riferimento al ricorso e all’impugnazione delle delibere nulle e annullabili non è casuale. Molti amministratori, infatti, prima di dare esecuzione alle delibere attendono lo scadere dei 30 giorni utili per il ricorso.
Ricordiamo tuttavia che un simile approccio di prudenza non trova riscontri nell’ambito normativo.
Leggi anche la guida all’impugnazione dell’assemblea condominiale.
Conseguenze per l’amministratore in caso di mancata esecuzione delle delibere
A questo punto, ci si può domandare: “che cosa accade all’amministratore che non esegue le delibere condominiali?”.
Il principale riferimento di legge è contenuto nell’art. 1129 c.c., secondo cui tra le gravi irregolarità che può commettere l’amministratore di condominio c’è proprio la mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea.
Sulla base di ciò, l’assemblea condominiale può revocare per giusta causa l’amministratore.
A poter agire è anche il singolo condòmino in autonomia, rivolgendosi all’autorità giudiziaria.
Sarà in questo contesto sufficiente dimostrare l’inadempimento, ovvero il mancato rispetto di una delibera condominiale.
Nell’ipotesi di accoglimento della domanda, il ricorrente avrà poi titolo di rivalsa per le spese legali nei confronti del condominio. A sua volta, il condominio potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Nel caso in cui dalla condotta inadempiente dell’amministratore dovesse derivare un pregiudizio per il condominio, allora sarà possibile agire contro l’ex amministratore per domandargli il risarcimento del danno.
In aggiunta all’azione revocatoria e risarcitoria, i condòmini possono costringere l’amministratore ad eseguire le delibere non attuate facendo ricorso all’autorità giudiziaria.
A stabilirlo è l’art. 1105 c.c., secondo cui se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun condòmino può ricorrere all’autorità giudiziaria.
Una pronuncia della Corte di legittimità (Cass. sent. n. 1201/2002), ha poi confermato che il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone in materia di gestione condominiale una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.
La norma – prosegue la stessa sentenza – “non è, invece, applicabile quando l’assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l’intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un’ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare”.
In altri termini, in alcuni casi l’autorità giudiziaria può sostituirsi all’amministratore dando l’impulso necessario all’esecuzione della delibera.
In presenza di un amministratore, però, non può nominarne uno ad hoc per la sola esecuzione dell’intervento richiesto.
Infine, risulta interessante ricordare come l’art. 1134 c.c. affermi che “il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Insomma, il singolo condòmino non può sostituirsi all’amministratore inerte, salvo che la sua azione non riguardi spese urgenti come – a titolo di esempio – una tubatura rotta che ha causato l’allagamento delle scale.
Si tratta dunque di casi da cui potrebbe derivare un danno per il condominio, e senza che vi sia tempo utile di avvertire l’amministratore o gli altri condomini.
Scopri di più sulla figura dell’amministratore di condominio.
Gestire l’esecuzione delle delibere utilizzando validi strumenti
Come abbiamo visto, l’esecuzione delle delibere condominiali rientra tra le attività dell’amministratore di condominio e, se non viene rispettata, può comportare gravi conseguenze.
È dunque importante che il professionista si assicuri che tutte le decisioni vengano attuate, secondo i tempi stabiliti.
In suo soccorso possono venire alcuni strumenti, che consentono di programmare le attività deliberate dall’assemblea e di monitorarne l’avanzamento.
Copernico CRM, ad esempio:
- Digitalizza le azioni immediatamente successive all’azienda, evitando la stampa del verbale ed eliminando gli appunti presi con carta e penna.
- Trasforma in automatico ogni delibera riportata a verbale in un compito da eseguire, al quale può essere assegnato un responsabile e una scadenza entro cui deve essere completata l’attività.
- Permette di controllare in qualsiasi momento lo stato di avanzamento di ogni delibera e, quando tutte le attività risultano terminate, di archiviare il verbale.
Si pone dunque come un valido alleato per l’amministratore che desidera eseguire le delibere in modo puntuale, prevenendo così il ricorso da parte dei condòmini e altre spiacevoli situazioni.
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Sono nata nel 1995 da un'idea a due passi da Padova. Sono dinamica, entusiasta e adoro creare soluzioni semplici per problemi complessi. Sono sempre sul pezzo e sono molto pignola, tanto che mi dicono ...
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