Costruire abbaini, lastrico solare e interventi di sopraelevazione in condominio

Il proprietario dell’ultimo piano di un condominio può aprire abbaini sul tetto dell’edificio: è nulla pertanto la delibera dell’assemblea che vieta la realizzazione di tale struttura.

Questo è quanto contenuto nella recente sentenza 13503/2019 dello scorso 20 maggio, dove si aggiunge che la modifica al tetto costituisce infatti una estrinsecazione del diritto di uso delle parti comuni dell’edificio, per come garantito dal nostro Codice civile. Essendo chiaramente l’abbaino una struttura costituita da una finestra sul tetto, necessaria per illuminare ed arieggiare la soffitta, ad essa può avere interesse solo il proprietario dell’ultimo piano o della mansarda e non chi, invece, abita al di sotto.

L’abbaino sul tetto si può fare, gli altri condomini non ne sono influenzati

Nel ‘nostro’ caso, il Tribunale di Milano rigettava l’impugnativa della delibera condominiale con la quale era stata disattesa dall’assemblea l’autorizzazione agli opponenti a realizzare quattro abbaini in corrispondenza della loro proprietà, sita all’ultimo piano del fabbricato. A tal fine osservava che le opere, per le quali era richiesta l’autorizzazione, erano da reputarsi illegittime in quanto in contrasto con il disposto di cui all’art. 6 del regolamento condominiale contrattuale, che poneva il divieto assoluto di realizzare interventi che potessero pregiudicare la simmetria e stabilità del tetto dell’edificio, non potendo nemmeno invocarsi la previsione di cui all’art. 1102 c.c., in quanto la creazione in corrispondenza degli abbaini di alcuni balconi si sarebbe tradotta in un danno per gli altri condomini, che avrebbero visto in tal modo ridotta la privacy delle loro abitazioni, stante anche la possibilità per eventuali malintenzionati di fruire delle nuove opere per accedere alla proprietà condominiali.

In seguito al ricorso, la Corte d’Appello milanese, in riforma della decisione gravata, annullava la delibera condominiale impugnata, accertando il diritto degli attori a realizzare sul tetto dell’edificio condominiale i quattro abbaini di cui al progetto versato in atti, con la condanna degli appellati, in solido tra loro, anche al rimborso delle spese del doppio grado. La Corte distrettuale reputava invece fondata la censura che investiva la corretta applicazione della previsione regolamentare, rilevando che la modifica che gli attori intendevano realizzare concerneva una parte comune (tetto) a loro spese, e senza che dalla stessa derivasse un pregiudizio agli altri condomini.

Il divieto assoluto di eseguire “varianti all’immobile che possano alterarne l’estetica, la simmetria e la stabilità“, secondo la Corte, va inteso nel senso di vietare quelle innovazioni che pregiudicano il diritto dei condomini al regolare godimento delle parti comuni, intese nel senso più generale del diritto al decoro architettonico ed all’utilizzo del tetto come copertura dello stabile.

Ma nel caso di specie, il progetto predisposto dagli appellanti non arrecava alcun stravolgimento alla destinazione del tetto nel suo complesso né violava la stabilità e la simmetria, stante anche il rilascio delle prescritte autorizzazioni amministrative.

Per la Cassazione, il ragionamento è corretto: con specifico riferimento alla creazione di abbaini già in passato la Corte, come puntualmente ricordato nella motivazione della sentenza appellata, era pervenuta alla conclusione secondo cui (cfr. Cass. n. 17099/2006) il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (conf. Cass. n. 1498/1998).

Abbaini sul tetto: il rispetto dei limiti

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

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In termini si veda anche Cass. n. 6253/2017 che ha affermato che il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.

Nel caso di specie, non risulta dedotto in sede di merito che vi fosse una preesistente possibilità di uso comune del tetto che esulasse dall’assolvimento della funzione di copertura per l’intero fabbricato, sicchè la Corte d’Appello ha compiuto quella valutazione di merito circa la compatibilità dell’attività svolta dai controricorrenti con i limiti dettati dall’art. 1102 c.c. Né appare deducibile che la creazione degli abbaini in questione precluderebbe non ben precisate utilizzazioni future del tetto (quali appoggio di antenne o di pannelli solari ed altre, ad oggi, inimmaginabili utilità), e ciò oltre che per la genericità dell’allegazione, anche per la sua essenziale novità, implicando la verifica circa la compatibilità della modifica con il diverso uso dedotto in ricorso, accertamenti in fatto, preclusi in sede di legittimità, quali il riscontro delle effettive dimensioni del tetto, della sua conformazione architettonica, onde verificare se, pur in presenza delle modifiche sollecitate in citazione, residui la possibilità per gli altri condomini di avvalersi delle diverse utilità suscettibili di essere offerte dal bene comune in questione.

Ricapitolando
La Cassazione conferma la possibilità di costruire un abbaino se lo stesso:

• non pregiudica la stabilità dell’edificio, cosa che può essere scongiurata da una perizia di un ingegnere;
• non altera la simmetria e il decoro del palazzo.

Il diritto di sopraelevazione

Al proprietario dell’ultimo piano del palazzo condominiale spetta anche il diritto di sopraelevazione ossia di costruire sopra il lastrico solare un ulteriore piano o manufatto senza dover prima chiedere l’autorizzazione agli altri condomini (che, pertanto, non hanno neanche il diritto a essere informati).

Il diritto di sopraelevazione consente al relativo titolare – che di norma è il proprietario dell’ultimo piano o comunque del terrazzo – di costruire un nuovo piano o qualsiasi altra struttura (ad esempio una gabbiola come ripostiglio, una veranda, una lavanderia, ecc.), così aumentando l’altezza dello stabile.

La maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio può dipendere dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato o, ad esempio, dalla trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, ferma l’altezza del colmo del tetto.

Ricapitolando:

• il proprietario del lastrico solare può sopraelevare purché non arrechi danno o pregiudizio alle parti comuni e non pregiudichi la statica dell’edificio;
• i singoli condomini (o il condominio) possono opporvisi se ciò pregiudica l’aspetto (e/o il decoro) architettonico dell’edificio o se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti, oppure se il regolamento condominiale lo vieta.