Assemblea condominiale e non-frazionabilità della delega

Uno dei principi fondamentali nell’ambito delle assemblee condominiali riguarda il computo delle teste e dei millesimi.

Ogni condomino rappresenta una singola testa al di là del numero di appartamenti / locali / negozi a lui intestati; tale “testa” può quindi presentarsi sotto diverse forme:

• mono-proprietà;
• comunione indivisa (ad esempio, marito e moglie comproprietari di un appartamento);
• contemporanea presenza di nuda proprietà ed usufrutto.

La forma rivestita non muta il concetto di “testa”, ma potrà eventualmente influire in tema di diritto di voto: la comunione indivisa esprime il proprio voto in assemblea a mezzo di un rappresentante nominato dai comproprietari (come previsto dall’art. 67 comma 2 disp. att. ve c.c.).

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Sul punto, si richiama la sentenza del Tribunale di Pavia n. 440 del 31.03.2023:
“A norma dell’art. 67 comma 2°, nel caso di comproprietà indivisa si può esprimere un solo voto tramite un rappresentante comune, ciò che è avvenuto con il voto espresso da T.I.. Questa ha, a sua volta, espresso per delega il voto di T.S., la quale ultima è da considerarsi “testa” distinta, a ciò non ostando il fatto che sia anche comproprietaria dell’unità sub. 5 e 7. Pertanto, gli intervenuti – agli effetti dell’art. 1136 comma 2° c.c. – erano tre: T.S., la comunione dei sub.ni 5, e 7 (rappresentata da T.I.), e S.C. Avendo T.I., che esprimeva il voto di due intervenuti su tre, votato in senso contrario, la deliberazione non è stata validamente approvata e, pertanto, deve essere annullata”.

Non frazionabilità del voto

La “testa condominiale” non è comunque frazionabile ed il proprietario che non vuole partecipare all’assemblea non potrà, in caso di più unità immobiliari a lui riferite, delegare soggetti diversi rappresentanti ognuno una testa ed i millesimi corrispondenti all’unità indicata nella delega.

La delega dovrà essere unica e riguardare la singola testa e tutti i millesimi ad essa corrispondenti; unica eccezione, come detto, riguarda il caso dei conduttori per le materie di loro competenza. Un esempio pratico di tale casistica è quello di un fabbricato commerciale all’interno del quale più unità immobiliari siano assegnate ad utilizzatori diversi dalla stessa società di leasing; il proprietario (leasing) non può frazionare la delega, ma dovrebbe farsi rappresentare da un unico soggetto in assemblea. Circa tale ipotesi, ricordo comunque che il vizio collegato ad un illegittimo “frazionamento” della delega, è vizio di annullabilità e non di nullità (in mancanza di impugnativa, decorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c., le delibere diventano definitive).

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Il caso degli inquilini

L’inquilino ha diritto di voto, in sostituzione del proprietario, nelle delibere dell’assemblea relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Può intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (art. 10 della legge 392/1978). La partecipazione degli inquilini rappresenta l’unico caso in cui, limitatamente ad alcune materie, la testa condominiale può “moltiplicarsi” a seconda del numero di inquilini associati ad un unico proprietario.

Approfitto dell’occasione per ribadire come io non ritenga obbligo dell’amministratore la convocazione del conduttore; è opportuno osservare come parte della dottrina sostenga invece il contrario. Sul punto, si richiama la sentenza del Tribunale di Roma n. 6694 del 22 aprile 2021:

“L’art. 10 della L. n. 392 del 1978 riconosce in capo al conduttore il diritto di voto nelle delibere relative alle spese condominiali e di partecipazione sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni ma nulla statuisce con riguardo ad un diritto di convocazione del medesimo conduttore. Spetta al locatore la comunicazione al conduttore della convocazione di assemblee nelle quali quest’ultimo può esercitare i diritti di cui all’art. 10, ma l’assenza di detta comunicazione non implica l’invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore bensì il mero diritto al risarcimento del danno che quest’ultimo ha subito per effetto della condotta inadempiente del locatore. Infatti, il mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali, così come integrate dall’art. 10, L. n. 392 del 1978, non può produrre effetti invalidanti sulla delibera condominiale, giacché il condominio è terzo rispetto al rapporto intercorrente tra locatore e conduttore, come peraltro confermato dal fatto che non competa all’amministratore la convocazione del conduttore“.

Leggi anche la guida alla votazione dell’assemblea condominiale.

Cosa fare in assemblea

Il corretto computo delle teste e dei millesimi risulta importante al fine di raggiungere la “doppia maggioranza” necessaria al fine di approvare una delibera assembleare.

I passaggi che dovrà compiere l’amministratore per considerare approvata una delibera sono quindi i seguenti:

• verifica del quorum costitutivo (art. 1136 comma 1 e 3 c.c.);
• porre in delibera una determinata questione;
• verifica della doppia maggioranza favorevole;
• verifica circa il raggiungimento del quorum deliberativo (art. 1136 comma 2, 3, 5 c.c. ed ogni altro articolo / legge che subordini l’approvazione al raggiungimento di una determinata maggioranza).

A conferma dei ragionamenti fin qui esposti, si richiama un estratto della sentenza 15.10.2019 del Tribunale di Verona: “allorquando un condomino sia proprietario di più unità immobiliari, nel momento in cui partecipa all’assemblea va considerato come una sola testa, rappresentante i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili”.