Supercondominio: riflessioni sui principi in tema di gestione

Il termine supercondominio non compare fra gli articoli del codice civile, ma nasce da un’elaborazione giurisprudenziale; si era infatti ritenuta applicabile la disciplina condominiale per gestire e disciplinare beni comuni a più edifici.

Tali principi sono stati poi trasfusi nell’articolo 1117bis c.c. il quale prevede quanto segue:

“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

Le tematiche inerenti il supercondominio sono state oggetto di esame da parte della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 28280 del 04.11.2019 la quale, in estrema sintesi, ha accolto un’opposizione a decreto ingiuntivo relativa a spese di competenza super-condominiale le quali erano state ingiunte da uno dei fabbricati facenti parte del supercondominio.

La lettura della sentenza dà comunque occasione di riflettere su alcuni principi in tema di gestione del supercondominio.

Prima riflessione: la “nascita” del supercondominio

Il supercondominio nasce, al pari del condominio “ordinario”, in occasione del primo frazionamento dell’immobile. All’interno di una realtà composta da edifici autonomi o singole abitazioni, la disciplina condominiale si applica ai beni comuni accessori a tali realtà immobiliari; si cita, a titolo esemplificativo, la presenza di una centrale termica comune a due o più fabbricati o la presenza di un sistema viario comune a case ed edifici autonomi.

Estratto della sentenza n. 28280/2019:

“Il supercondominio (…) viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati”.

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Seconda riflessione: la costituzione dei suoi organi

La sentenza prosegue ragionando sul fatto che se è automatica la costituzione del supercondominio, non è altrettanto automatica la costituzione dei suoi organi. A tal fine sono richiesti uno o più passaggi assembleari; se le delibere non vanno a buone fine resta la sola strada giudiziale (nomina giudiziale dell’amministratore ed, ove necessario, dei  rappresentanti).

Estratto della sentenza:

“E’ stato infatti chiarito dalla Corte (cfr. Cass. 2305/2008) che in tal caso i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell’autorità giudiziaria ex art. 1129 c.c.)”.

Terza riflessione: la gestione di parti comuni e singoli edifici

La gestione del supercondominio è separata e parallela rispetto a quella del singolo fabbricato; da una parte, la gestione delle parti super-condominiali, dall’altra, la gestione delle parti comuni al singolo edificio. Tale autonomia si riflette anche sui poteri dei singoli amministratori (i quali possono agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato) e su quelli dell’amministratore super-condominiale (legittimato, invece, con riferimento alle parti comuni di sua competenza).

La sentenza oggi esaminata si conclude pertanto confermando l’illegittimità del decreto ingiuntivo opposto in quanto emesso da un soggetto (singolo fabbricato) non legittimato (con riferimento alle spese supercondominiali).

Estratto della sentenza:

“Poichè nel caso di specie non è contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non sono pertanto state deliberate dall’assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore, le censure in esame meritano accoglimento”.

Quarta riflessione: le scelte possibili

Mi permetto di formulare una precisazione relativa al principio di cui sopra in quanto, a mio avviso, quando nasce un condominio/supercondominio, i primi condomini si trovano di fronte a due scelte:

1. Costituire singoli condomini a cui si affianca un supercondominio.
2. Costituire un condominio unico che gestisca i singoli fabbricati e le parti comuni a tali singoli fabbricati mediante un unico amministratore ed un’unica assemblea. Ovviamente le parti di competenza di alcuni condomini e non di altri, verranno gestite secondo i principi del condominio parziale; si fa riferimento, ad esempio, alla manutenzione/rifacimento delle scale o di tetti i quali coprono edifici indipendenti fra loro.

In tale seconda ipotesi è sempre possibile (come previsto dagli articoli 61 e 62 disp. att.ve c.c.) sciogliere il condominio unico e creare una situazione di cui al caso 1.

E’ opportuno ricordare che la dottrina prevalente sembra orientata verso la tesi di cui al punto 1, ma personalmente ritengo più corretta e di più chiara applicazione l’ipotesi di cui al punto 2.

In questo secondo caso la possibilità di sciogliere il condominio è soggetta alla sussistenza dei requisiti di cui agli articoli 61 e 62 e ciò dovrebbe limitare gli usi distorti della figura “supercondominiale”.

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 8066/2005:

“(…) anche in mancanza di un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l’ipotesi della “condominialità” non può essere senz’altro esclusa, neppure per un insieme di edifici “indipendenti”. Lo si ricava, come esattamente hanno osservato i ricorrenti principali, dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici … si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, pur quando “restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 del codice”: dal che si desume che è permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti “condominiali” (cfr. Cass. 28 ottobre 1995 n. 11276). Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se “autonomi”, è dunque rimesso all’autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un supercondominio”.