Lastrici solari: casi tipici e il caso del lastrico che copre una sola unità

L’articolo 1126 c.c. prevede che quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti, in caso di riparazioni, a contribuire per un terzo della spesa; i restanti due terzi sono a carico dei condomini a cui tale lastrico serve.

Alcune “istruzioni per l’uso”.

Punto 01

La norma, come le altre in tema di riparto delle spese, è derogabile. Ciò significa che una delibera assunta all’unanimità o un regolamento contrattuale possono prevedere una differente ripartizione.

Punto 02

Il lastrico solare, all’interno del condominio, può costituire un “condominio parziale” fra i soli condomini interessati all’esecuzione delle opere; tali soggetti saranno gli unici a dover pagare ed a dover deliberare in ordine alle medesime. Se l’unico punto all’ordine del giorno riguarda la riparazione del lastrico solare è quindi possibile convocare i soli proprietari interessati.

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 4127/2016:

“Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti, il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati”.

Punto 03

L’amministratore condominiale è amministratore anche del lastrico solare; se vi sono delle perdite o vi è necessità di effettuare delle riparazioni, ma i condomini interessati (magari solo 2 o 3 all’interno di un edificio molto più grande) non si attivano in tal senso, l’amministratore dovrà convocarli in assemblea e, presentando idonei preventivi, metterli nelle condizioni di assumere una decisione.

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Punto 04

Le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari; sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 11029/2003:

“Le spese di manutenzione e di riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell’art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura”.

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Caso particolare: lastrico privato che copre un solo piano di proprietà di un soggetto differente

Fra le varie problematiche affrontate dalla giurisprudenza nel corso degli anni, vi è quella del caso in cui un lastrico solare copra una sola unità immobiliare. Fino al 2016 è stato applicato rigorosamente l’articolo 1126 c.c. con conseguente addebito di due terzi della spesa a carico del singolo proprietario coperto. Nel 2017 la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento affermando che nel caso in cui, ad una terrazza a livello o ad un lastrico solare, sia sottoposto un solo locale, le spese di manutenzione vanno regolate utilizzando, in via analogica, l’articolo 1125 c.c.; tale norma prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti.

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017:

“D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”.

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